Cijene nekretnina u Crnoj Gori u posljednje vrijeme rastu rekordnom brzinom, a vrijednost kvadrata dostigla je istorijski maksimum.

Rastu i cijene u odnosu na prethodnu godinu ili dvije, dok za kvadrat stana u novogradnji danas u prosjeku treba izdvojiti više od dvije hiljade eura. Na boljim lokacijama, ta cifra je odavno premašena.

Građani se sve češće pitaju da li će u dogledno vrijeme, žargonski rečeno, ‘balon pući’, da li se može očekivati stagnacija ili barem usporavanje rasta cijena.

„Pojeftinjenja u skorije vrijeme neće biti“

Ekonomski analitičar Mirza Mulešković za Portal Analitika istakao da skorijeg pojeftinjenja neće biti.

– Ono što karakteriše tržište nekretnina u Crnoj Gori, posebno od 2020. godine pa dalje, a naročito od početka rata u Ukrajini, jeste nagli porast potražnje, što je dominantno dovelo do rasta cijena, kako u dijelu prodaje nekretnina tako i u rentiranju – ističe Mulešković.

On dodaje da takav rast cijena nije iznenađenje i da je slična situacija prisutna i u drugim zemljama. Mnogi građani vide ulaganje u nekretnine kao siguran vid investicije, pa potražnja ne jenjava.

– Ne treba zaboraviti da Crna Gora kao mala mediteranska zemlja jeste atraktivna za čuvanje novca, posebno u dijelu nekretnina. Jer, kad pričamo o trenutnim dešavanjima, kako na domaćem tako na međunarodnom nivou, postoji neizvjesnost i veliki broj ljudi pokušava da zaštiti vrijednost svojeg novca ulažući u nekretnine – kaže Mulešković.

U kratkoročnom periodu, dodaje, ne treba očekivati bilo kakav pad cijena.

– Potražnja je velika, što jasno pokazuje da će se ovakvi trendovi nastaviti u nekom kratkoročnom periodu. Teško je dugoročno, u ovim vremenima, išta prognozirati. Dok god imamo ovakvu tražnju, teško da može da dođe do neke stabilizacije cijena – ukazuje Mulešković.

Rastu direktne strane investicije u nekretnine

Prema Muleškoviću, podaci o stranim investicijama pokazuju da su se investitori posljednjih godina preorijentisali na nekretnine i građevinski sektor.

– Od 2020. imamo potpunu promjenu strukture direktnih stranih investicija. Tako iz godine u godinu rastu investije u nektretnine, dok opadaju one u preduzeća i banke. U prvih šest mjeseci imamo rast investicija u nekretnine, dok s druge strane imamo u ravni od oko 35 odsto u preduzeća i banke, što jasno govori da smo postali tržište atraktivno u dijelu izgranje nekretnina – ističe Mulešković.

Pojašnjava da to nije dobro za crnogorsku ekonomiju.

– Moram priznati da me kao ekonomistu to ne raduje, jer nekretnine ne stvaraju novu ekonomsku vrijednost. Nju stvaraju upravo strane investicije u preduzeća i banke, one dugoročno unapređuju životni standard i ekonomiju – kaže Mulešković.

Za kvadrat stana dvije prosječne zarade

Mulešković pojašnjava i da je uobičajeno da kvadrat stana košta kao dvije prosječne zarade.

– Možemo se vratiti i pogledati istorijske podatke i vidjeti da jeste prosjek cijene kvadrata u novogradnji na nivou dvije prosječne zarade, što je uvijek situacija – kaže Mulešković.

Ističe da ćemo na trenutne cijene nekretnina morati da se naviknemo.

– Često se čuje da će doći do velikog pada cijena – ali teško je da može da dođe do toga. Ovo su neke nove cijene na koje ćemo morati da se naviknemo, upravo zbog svega što se dešavalo na nacionalnom novu, zbog administrativnog povećavanja zarada i zbog međunarodnih faktora – kaže Mulešković.

On dodaje da trenutne cijene nepovoljno utiču na građane koji žele da riješe stambeno pitanje.

– Dugoročno, nadam se da će doći do stabilizacije, jer ovakva situacija najmanje prija građanima Crne Gore. Oni su danas ti koji teško mogu da obezbijede stambeni prostor. Ukoliko se nastavi ovakav rast biće sve teže – podvlači Mulešković.

Spoljnopolitički kurs zemlje utiče na cijene

Sagovornik Analitike ukazuje da velika potražnja nije jedini faktor koji utiče na cijene nekretnina.

– Osim što je mediteranska zemlja, Crna Gora je na putu ka EU i, prema najavama, biće sljedeća članica do 2028. godine. A to investitorima daje dodatnu sigurnost da će vrijednost njihovog novca ostati zaštićena – kaže Mulešković.

Ističe i da to što je Crna Gora članica NATO-a investitorima šalje signal da je bezbjedna investiciona destinacija.

– Ne treba zaboraviti veoma važan faktor – a to je koliko članstvo u NATO doprinosi razvoju turizma i ekonomije. Doprinijelo je i tome da veliki broj ljudi ulaže u Crnu Goru i u nekretnine, jer i na taj način se šalje poruka da smo stabilna zemlja. Investiraće se i u nekretnine i u bilo koje druge oblasti isključivo tamo gdje je zemlja stabilna i ima perspektivu – kaže Mulešković.

Poskupiće i zemljište

Ekonomski analitičar ukazuje da nas, osim rasta cijena nekretnina, očekuje i poskupljenje zemljišta.

– Osim građevinskog materijala, na cijene utiče i dostupnost zemljišta. Crna Gora je mala zemlja, pa smo samim tim i prostorno ograničeni. Tako da će vjerovatno u nekom narednom periodu i zemljište dobijati znatno veću vrijednost. Riječ je o ograničenom resursu i biće sve teže pronalaziti lokacije za gradnju – smatra on.

Na rast cijena, dodaje Mulešković, odrazila se i cijena radne snage.

– Ne treba zaboraviti da je radna snaga jedan od većih troškova u procesu izgradnje nekretnina. Znamo da su zarade porasle u prethodne četiri godine, pa je i to jedan od faktora koji je dodatno uticao na rast cijena nekretnina – ističe on.

Građevinske firme i sektor turizma, kako on dodaje, najviše trpe.

– Tako imamo veliki broj stranaca u tim sektorima. Moramo priznati da su troškovi radne snage znatno porasli. Tu su i nameti koji se plaćaju državi, a u prethodnom periodu su i oni osjetno porasli – kaže Mulešković.

Ističe i da cijenu diktira i lokacija, kao i regija u kojoj je objekat izgrađen.

Kada neka lokacija postane “popularnija” to dovede i do poskupljenja nekretnina na tom području, primjećuje on.

– Ne treba zaboraviti prethodni period, kada smo imali velike investicije iz stranih država. I tada je došlo do velikog rasta cijena nekretnina. Da li je nakon toga došlo do pada cijena nekretnina? Nije – poručuje Mulešković.

Građani sve zaduženiji

Kada je riječ o stambenim kreditima, Mulešković navodi da trenutno nema rizika da građani neće moći otplaćivati zaduženja. Ipak, građani su sve zaduženiji.

– U dijelu obezbjeđivanja stambenih kredita, treba naglasiti da u posljednjem periodu imamo najveću zaduženost građana Crne Gore. Zaduženost se povećava iz mjeseca u mjesec, raste i broj i vrijednost stambenih kredita. Ono što jeste fakat i što možemo vidjeti po trenutnom stanju, jeste da je broj tih neuspješnih kredita sve manji, pa samim tim teško da može da dođe do nekog poremećaja u dijelu otplate kredita i da to uslovi probleme na tržištu – zaključuje Mulešković.