Crna Gora je za svega 12 godina dobila više od 78 hiljada novih stanova, dok je broj stanovnika porastao za samo dva odsto. Uprkos snažnom građevinskom bumu koji je zemlju svrstao među evropske lidere po intenzitetu stambene gradnje, podaci iz najnovijeg dokumenta Ekonomske komisije za Evropu (UNECE) pokazuju da čak 46 odsto stambenih jedinica nije stalno nastanjeno.

Prema podacima UNECE-a, Popisom stanovništva i stanova sprovedenim 2023. godine u Crnoj Gori je evidentirano ukupno 392.909 stanova, što je 78.205 više nego na popisu iz 2011. godine. Međutim, samo 72 odsto stanova namijenjeno je za stanovanje, dok se ostatak koristi u druge svrhe, poput turističke djelatnosti i stanova za odmor. UNECE ocjenjuje da činjenica da je gotovo polovina stanova prazna predstavlja alarmantno stanje na stambenom tržištu, uz potrebu za politikama koje bi ih vratile u stalnu upotrebu i nastanjenost.

Dokument „Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem“ izradila je Ekonomska komisija za Evropu (UNECE), koja djeluje u okviru Ujedinjenih nacija. Profili država u ovoj oblasti osmišljeni su kako bi pomogli vladama da unaprijede javne politike u sektoru stanovanja, urbanog razvoja i upravljanja zemljištem, kao i da promovišu održivi razvoj. Profil Crne Gore urađen je na zahtjev Vlade, koji je upućen posredstvom Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.

Stanovi rastu brže od broja stanovnika

Iako je stambeni fond između 2011. i 2023. godine porastao za 26 odsto, stanovništvo je poraslo za svega 2 odsto, a broj domaćinstava za 15 odsto. UNECE navodi da je stambeni fond rastao znatno brže od stanovništva, uz neravnomjernu distribuciju investicija. Najveća stambena izgradnja bilježi se u primorskim opštinama i u Podgorici, dok su opštine u unutrašnjosti bilježile pad broja stanova, poput Andrijevice i Mojkovca, ili veoma blagi rast ispod 0,5 odsto, kao Šavnik i Pljevlja.

Broj stanova na 1.000 stanovnika porastao je sa 508 u 2011. na 627 u 2023. godini, što predstavlja rast od 23 odsto. Ovaj pokazatelj je 21 odsto veći od prosjeka Evropske unije, gdje na 1.000 stanovnika dolazi 517 stanova. U 2022. godini Crna Gora je zabilježila visoku stopu nove stambene izgradnje, jer su završeni stanovi činili 1,7 odsto ukupnog postojećeg stambenog fonda, gotovo dvostruko više od prosjeka EU.

Tokom 2023. godine zabilježen je blagi pad broja završenih stanova koje su izgradila privredna društva, kao i pad broja građevinskih dozvola i prijava gradnje u odnosu na vrhunac iz 2017. godine. Kao mogući razlog navodi se usvajanje novog Zakona o uređenju prostora, zbog čega su investitori prije njegovog stupanja na snagu 2018. godine ubrzali pribavljanje dozvola.

Visok udio praznih i privremeno korišćenih stanova

UNECE navodi da je pokazatelje stambenog obezbjeđenja potrebno posmatrati zajedno sa podacima o praznim kućama, sekundarnim stambenim jedinicama, turističkim stanovima poput Airbnb-a, kao i napuštenim objektima. Prema popisu iz 2023. godine, 72,72 odsto stambenog fonda klasifikovano je kao jedinice za stalno stanovanje, u poređenju sa 64 odsto u 2011. godini, što ukazuje na pad praznih i privremeno praznih jedinica, ali taj udio i dalje iznosi 27 odsto.

Od stanova namijenjenih stalnom stanovanju, samo 75 odsto je nastanjeno, dok su ostali privremeno prazni ili napušteni, što znači da je svega 54 odsto ukupnog stambenog fonda u Crnoj Gori kontinuirano nastanjeno.

Raspodjela stalno nastanjenih stanova značajno se razlikuje među opštinama. U primorskom regionu više od 50 odsto stanova ne koristi se za stalno stanovanje, što se povezuje sa „kondo-turizmom“. U sjevernim opštinama osnovni uzrok je depopulacija. Žabljak je, na primjer, povećao broj stanova za više od 30 odsto između 2011. i 2023. godine, uprkos smanjenju stanovništva od 18 odsto.

Nedostatak standarda i pitanje životnih uslova

UNECE ukazuje da Vlada još nije usvojila standarde za adekvatne životne uslove, uključujući minimalnu površinu stanova za različite veličine domaćinstava, definisanje preopterećenosti stanovanja i standarde priuštivosti, uključujući za osobe sa invaliditetom.

Kao važan indikator navodi se i pristup čistoj vodi. Prema popisu iz 2023. godine, 97 odsto stanovništva ima pristup vodosnabdijevanju, dok je 81,5 odsto priključeno na javni ili opštinski vodovod, a 19,5 odsto koristi individualne izvore poput hidrofora ili bunara.

Građevinski sektor i ekonomski značaj

UNECE ocjenjuje da je stambeni sektor ključna komponenta crnogorske privrede, jer odražava potražnju za stambenim prostorom i razvoj građevinske industrije. U sektoru je zabilježen procvat izgradnje kolektivnih objekata, luksuznih vila i nekretnina namijenjenih turizmu, podstaknut rastom turizma, urbanizacijom i stranim investicijama. Najveći razvojni projekti realizovani su u Podgorici, Budvi i Kotoru.

U 2023. godini udio bruto dodate vrijednosti građevinskog sektora zajedno sa djelatnostima nekretnina iznosio je 8,8 odsto BDP-a, dok je građevinski sektor samostalno učestvovao sa 3,5 odsto.

Fragmentisana stambena politika i preporuke

UNECE navodi da je stambena politika u Crnoj Gori fragmentisana između više ministarstava i agencija, što dovodi do preklapanja nadležnosti i slabije koordinacije. Iako je Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine ključna institucija, u programima stanovanja učestvuju i druga ministarstva, uključujući socijalnu zaštitu. Lokalne samouprave su nadležne za urbano planiranje i korišćenje zemljišta, ali imaju ograničene kapacitete za planiranje, finansiranje i stambene usluge.

Naglašava se potreba za jačanjem koordinacije i jasnim definisanjem nadležnosti na svim nivoima, a preporuka je da se stambena politika objedini u okviru jednog nacionalnog ministarstva ili tijela koje bi bilo zaduženo za stanovanje, uključujući socijalno i priuštivo stanovanje, programe renoviranja i unapređenja neformalnih naselja.