Izabrano urbanističko-arhitektonsko rješenje za prvi stambeni blok naselja “Velje brdo” otvorilo je niz ključnih pitanja, među kojima se posebno izdvaja ono o stvarnoj cijeni izgradnje stanova – podatku koji nije saopšten na zvaničnoj prezentaciji Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.

Naime, iako se u javnosti i dalje insistira na obećanoj prodajnoj cijeni od 1.000 eura po kvadratu, analiza podataka iz samog idejnog rješenja pokazuje značajno drugačiju računicu. Ukupni troškovi izgradnje prvog stambenog bloka, bez komunalne infrastrukture, procijenjeni su na 118 miliona eura. Kada se taj iznos podijeli sa ukupnom neto stambenom površinom od 43.860 kvadrata, dolazi se do cijene od čak 2.691 euro po kvadratu.

Ova cifra odnosi se isključivo na izgradnju objekata – nadzemnih etaža, podzemnih garaža i uređenje parcela – bez ikakvih ulaganja u osnovnu infrastrukturu poput puteva, vodovoda, kanalizacije, elektro i telekomunikacionih mreža, koje na lokalitetu Veljeg brda trenutno uopšte ne postoje.

U okviru istog dokumenta precizirano je da će nadzemni, odnosno stambeni dio zgrada koštati 83,85 miliona eura, dok su podzemne etaže, odnosno garaže, procijenjene na dodatnih 28,77 miliona. Uređenje parcela predviđeno je na iznos od 5,41 milion eura. Većina objekata imaće po dvije podzemne etaže, što podrazumijeva složene i skupe radove iskopa u kamenitom terenu.

Prema planu, bruto razvijena građevinska površina nadzemnog dijela iznosiće 69.875 kvadrata, uz procijenjenu cijenu od 1.200 eura po kvadratu bruto površine. Garažni prostor dodatno se vrednuje na 600 eura po kvadratu, dok je trošak uređenja zemljišta procijenjen na 100 eura po kvadratu. Međutim, upravo ključni podatak – cijena po neto kvadratu stana – nije bio istaknut u ovoj računici, iako je presudan za formiranje tržišne cijene.

Planirani blok obuhvata ukupno 557 stanova – 296 jedinica od po 60 kvadrata i 261 stan od po 100 kvadrata neto površine. Upravo na toj strukturi zasniva se ukupna neto površina od 43.860 kvadrata, koja je poslužila kao osnova za izračun realne cijene izgradnje.

Autori pobjedničkog rješenja su Dejan Milanović i Grozdana Šišović iz Srbije, koji su za ovaj projekat nagrađeni sa 100 hiljada eura.

Iako ovi podaci jasno ukazuju na realne troškove, na konferenciji održanoj prije tri dana oni nijesu prezentovani. Tada je ministar Slaven Radunović saopštio da će stanovi u prvoj fazi biti prodavani po cijeni od 1.000 eura po kvadratu, uz napomenu da je takva cijena “nategnuta”, ali da predstavlja obećanje Vlade.

“To znači da će država morati da pokrije razliku od 1.691 euro po kvadratu”, proizilazi iz dostupnih brojki. Kada se to pomnoži sa ukupnom površinom, dolazi se do iznosa od 74 miliona eura, koje bi trebalo obezbijediti iz državnog ili gradskog budžeta – i to bez uračunatih troškova infrastrukture.

A upravo su troškovi infrastrukture i dalje potpuna nepoznanica. Još nijesu završene geološke i hidrološke studije, nije izdata ekološka saglasnost, niti je definisano kako će biti riješeno pitanje vodosnabdijevanja i kanalizacije. Nejasno je i kako će se buduće naselje povezati na elektroenergetsku mrežu.

Prema ranijim procjenama iz dokumentacije za izmjene Prostornog urbanističkog plana Podgorice, izgradnja kompletne infrastrukture za planirano naselje od 11.500 stanova mogla bi koštati oko 600 miliona eura. Međutim, Savjet za reviziju planskih dokumenata još krajem 2024. upozorio je da su ove procjene značajno potcijenjene.

Član Savjeta, mr Dragoljub Marković, dao je negativno mišljenje, ističući da plan ne sadrži adekvatnu razradu hidrotehničke infrastrukture, već se zasniva na pretpostavkama bez dokaza o izvodljivosti.

Kao primjer, u planu je navedeno da bi za prvu fazu izgradnja vodovodne mreže, pumpe i rezervoara od 5.000 kubika koštala 2,76 miliona eura. Savjet je, međutim, ocijenio da će ti troškovi biti višestruko – čak i desetine puta – veći.

Slična situacija je i sa ostalim infrastrukturnim projektima. Za osnovnu infrastrukturu prve faze procijenjeno je 27 miliona eura, ali je već sada jasno da su te brojke nerealne – samo izgradnja planiranog bulevara procijenjena je na 30 miliona eura.

Dodatnu zabrinutost izaziva činjenica da se još ne zna da li će izgradnja ugroziti vodoizvorište Mareza, niti da li postojeći kapaciteti mogu zadovoljiti potrebe Podgorice i budućeg naselja od oko 44 hiljade stanovnika. Takođe, nije definisano ni kako će biti izvedena glavna kanalizaciona mreža dužine 11 do 12 kilometara prema postrojenju u Botunu.

U konkursnoj dokumentaciji za idejno rješenje jasno je navedeno da na lokaciji ne postoji vodovodna mreža, te da su kao privremeno rješenje predviđene vodonepropusne septičke jame. To praktično znači da bi prvih 557 stanova, izgrađenih iznad vodoizvorišta, koristilo septičke sisteme.

Prilikom nedavnog ozvaničenja početka radova na pripremi trase bulevara, saopšteno je da je tek formiran radni tim za izradu strategije vodosnabdijevanja i odvođenja otpadnih voda, kao i da se očekuje ekološka saglasnost do kraja godine.

Ministar Radunović je ranije u Skupštini naveo da će Glavni grad finansirati izgradnju infrastrukture, ali u budžetu Podgorice za ovu godinu nema predviđenih sredstava za tu namjenu. U državnom budžetu za ovu stavku opredijeljeno je svega 10 miliona eura.

Sve navedeno ukazuje na to da ključni elementi projekta “Velje brdo” – uključujući stvarne troškove izgradnje i infrastrukture – i dalje ostaju nedovoljno razjašnjeni, uprkos zvaničnim prezentacijama i optimističnim najavama.